התחדשנו! במינהלת להתחדשות עירונית זמינים עבורכם באמצעות מענה טלפוני במספר 08-6840135 בימים ראשון 13:00-15:00 וביום שני בין השעות 9:00-11:00.
תושבים יקרים,
תהליכי התחדשות עירונית, פינוי-בינוי ותמ”א 38, יכולים להיות מורכבים וסבוכים. המינהלת להתחדשות עירונית באר שבע הוקמה בכדי ללוות אתכם ולסייע לכם בתהליכים אלה.
בעמוד זה תוכלו ללמוד מהי התחדשות עירונית, מהם השלבים לקידום פרויקט התחדשות עירונית, וכן למצוא מדריכים, כלים, טפסים ומידע שימושי רב.
מהי התחדשות עירונית
התחדשות עירונית הינה תהליך של פיתוח השכונות הוותיקות בעיר ושיפורן באמצעות מגוון כלים. תהליך זה מכוון למרחב הפרטי, אך גם במרחב הציבורי באמצעות שדרוג ופיתוח של רחובות, מרכזים מסחריים וגינות עירוניות. מטרתו העיקרית של תהליך ההתחדשות העירונית היא לשפר את איכות החיים של תושבי העיר. בראייה העירונית המקומית סל הכלים להתחדשות עירונית הינו רחב וכולל, החל מקידום פרויקטים לפינוי בינוי ועד פעולות רכות במרחב הציבורי.
פרויקט התחדשות עירונית יוכל להתממש בבניין יחיד, במתחם ואף בשכונה שלמה הזקוקה ומתאימה להתחדשות מבחינה פיזית או חברתית. יש דרכים שונות שבהן מתבצע התהליך. לעיתים התהליך מתחיל ביוזמת הדיירים ולעיתים ביוזמה של רשות ציבורית או של גוף פרטי יזמי. מכל מקום, המטרה היא ליצור סביבת מגורים איכותית, נעימה ובטוחה יותר
התחדשות עירונית כוללת בתוכה מספר מנגנונים אפשריים ובראשם פינוי-בינוי, תמ”א 38 לסוגיה
- פינוי בינוי– מנגנון המאפשר הריסת מבנים ישנים במתחם מגורים (24 יח”ד ומעלה), ובמקומם הקמה של מבנים חדשים. כל זה קורה תוך שדרוג המרחב הציבורי ומתן פתרונות לתנועה וחנייה, צרכי ציבור ותשתיות. הדיירים מקבלים דירות במבנים החדשים ויתרת הדירות נמכרות לצורך מימון הפרויקט.
- תמ”א 38-תכנית ארצית לחיזוק מבנים בודדים אשר נבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה. התכנית מאפשרת הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים, העומדים בתנאי הסף, בפני רעידות אדמה ומעודדת את הביצוע על ידי מתן זכויות בנייה והטבות מס לשם מימון החיזוק.
התכנית מאפשרת לחזק את הבניין הישן בשני מסלולים: חיזוק ועיבוי (תמ”א 38/1) או הריסה ובניה (תמ”א 38/2).
שלבים בהתחדשות עירונית
תהליכי התחדשות עירונית, פינוי-בינוי ותמ”א 38, יכולים להיות מורכבים וסבוכים. המינהלת להתחדשות עירונית באר שבע הוקמה בכדי ללוות אתכם ולסייע לכם בתהליכים אלה.
בעמוד זה תוכלו ללמוד על השלבים השונים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, וכן למצוא מדריכים, כלים, טפסים ומידע שימושי רב.
השלבים השונים בקידום פרויקט התחדשות עירונית
שלב 1- למידה ובדיקת היתכנות
שלושה היבטים שיש לבחון:
ההיבט התכנוני
על מנת לבדוק האם מבחינה תכנונית ניתן לקדם פרויקט פינוי–בינוי או תמ”א 38 בבניין שלכם, ראשית עליכם לוודא מה המדיניות התכנונית הרלוונטית לבניין שלכם בהתאם למדיניות העירונית.
פירוט על מדיניות התחדשות עירונית בעיר אפשר למצוא במסמך המדיניות להתחדשות עירונית. תוכלו גם להתייעץ עם צוות המנהלת להתחדשות עירונית – אנו נספק לכם מידע כללי וראשוני בנושא.
אם בשלב זה עדיין אין היתכנות לקדם פינוי–בינוי או תמ”א 38 בבניין שלכם – תדעו זאת כבר בשלב ההתחלתי, עוד לפני שהשקעתם זמן ומאמץ בארגון התושבים.
מה צריך לשאול?
האם מיקום הבניין שלי תואם למדיניות העירונית להתחדשות עירונית?
מה המדיניות התכנונית מאפשרת בבניין שלי?
כמו כן, תקבלו הנחיות נוספות כיצד להתקדם בתהליך.
ההיבט הכלכלי
אחד התנאים החשובים להצלחתו של פרויקט, הוא היותו ישים מבחינה כלכלית וכדאי למימוש ע”י יזמים או קבלנים. ההיתכנות הכלכלית נקבעת, בין השאר, על פי ערך הקרקע באזור והיחס בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות החדשות, שמתווספות לבניין. כדי שפרויקט התחדשות עירונית יהיה כדאי, הן ליזם המקים אותו והן לתושבים, עליו להוסיף יחידות דיור ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות. יחס זה נקרא מכפיל ציפוף.
לדוגמה, אם בבניין מסוים יש 20 דירות ובפרויקט החדש מוצעות 100 דירות, הרי מכפיל הציפוף הוא 1:5 – על כל דירה קיימת ייבנו 5 דירות חדשות.
הגורם המשפיע ביותר על מכפיל הציפוף יהיה ערכי הקרקע של הדירות החדשות. ככל שמחירי הדירות החדשות באזור יהיו גבוהים יותר – כך מכפיל הציפוף יהיה נמוך יותר ולהיפך.
חשוב לבדוק אם יש התאמה בין מספר הדירות הנדרשות כדי להגיע להיתכנות כלכלית, לבין מספר הדירות האפשריות במתחם על פי המדיניות העירונית (בהתאם לבדיקה עם צוות המנהלת להתחדשות עירונית). כלומר, האם אפשר “להכניס” את כמות יחידות הדיור שנדרשות לצורך היתכנות כלכלית למתחם? או האם המספר עולה על המדיניות ומתקבלת צפיפות חריגה? חשוב לציין שבבאר שבע, כמו בהרבה ערים אחרות בארץ, פעמים רבות אין התאמה והמסקנה היא שהפרויקט אינו בעל היתכנות כלכלית. במצב כזה עומדות בפני היזם והדיירים כמה אפשרויות:
1. להמתין לימים טובים יותר.
2. לצמצם את התמורות לדיירים ואת מפרטי הדירות.
3. להתייעץ עם מנהלת התחדשות עירונית בנוגע לפתרונות אפשריים אחרים.
איך קובעים כמה יחידות דיור צריך להקים כדי שהפרויקט יהיה רווחי?
כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית של פרויקט נדרשים היזמים, בשלב מוקדם של התהליך, להכין דוח כדאיות כלכלית בהתאם לתקן 21 (תקן שקבעה מועצת השמאים במשרד המשפטים במיוחד לפרויקטים של פינוי–בינוי). הדוח יוגש לעירייה וללשכת התכנון המחוזית לבחינה. בדוח זה יפרט היזם את מספר הדירות הקיימות בפרויקט, את מספר יחידות הדיור המבוקש, את עלויות התכנון, הבנייה, הפינוי, ההריסה, האגרות וכל עלויות הקמת הפרויקט החדש. כמו כן יציין היזם את ההכנסות הצפויות לו כתוצאה ממכירת הדירות ואת התמורה לדיירים הוותיקים (דירות התמורה + תשלום שכירות בתקופה הבנייה + ערבויות וביטחונות). פירוט זה יאפשר למוסדות התכנון להבין מהי הרווחיות של היזם בפרויקט ולהעריך נכונה מהו מספר הדירות שיש להקים בפרויקט כדי שהוא יהיה רווחי.
תקן 21 מגדיר טווח רווחיות רצוי לפרויקט.
בדיקת כדאיות כלכלית בפרויקטים של תמ”א 38 יכולה להתבצע על ידי שמאי מקצועי מטעם הדיירים או מטעם יזם.
ההיבט החברתי
לאחר שמצאתם כי המדיניות התכנונית מאפשרת פרויקט בבניין שלכם, מומלץ להמשיך לבדיקת ההסכמות בקרב בעלי הדירות בבניין. אתרו מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות בבניין שלכם ושוחחו איתם על הנושא. נסו להבין מה הלך הרוח של הדיירים ואם יש מתעניינים נוספים בתהליך פינוי–בינוי מלבדכם. אם רבים מהם אינם מעוניינים ייתכן שנכון לסיים כאן את התהליך.
אם יש נכונות מצד חלק ניכר מהדיירים – כדאי להמשיך ולקדם את התהליך. ייתכן שיש בעלי דירות שישתכנעו בהמשך הדרך. בכל מקרה, זהו גישוש ראשוני בלבד ואין זה מומלץ לפזר הבטחות לפני שתדעו מהן האפשרויות המציאותיות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.
מומלץ מאוד לבדוק האם קיימת ההתכנות תיכונית לקידום פרויקט ורק לאחר מכן לפנות לבנית הסכמות בקרב דיירי הבניין.
רוב נדרש לקידום פרויקטים להתחדשות עירונית:
פינוי–בינוי
כדי להתחיל במימוש עסקת הפינוי–בינוי דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית משותף.
נדרש רוב של 66% מבין בעלי דירות מסכים לעסקה וחתם על הסכמי מכר, אך בעל דירה באותו הבניין מסרב סירוב לא סביר לעסקה, רשאי הרוב המיוחס להגיש נגד “בעל הדירה המסרב” תביעה ולבקש מבית המשפט אחת משתי החלופות האלה:
- לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום במקום הדייר המסרב;
- לתבוע נזיקין את המיעוט המסרב.
וזאת בתנאי שהמתחם הוכרז כמתחם לפינוי–בינוי (עבר את אישור הועדה המחוזית).
תמ”א 38/1
כדי להתחיל במימוש עסקת החיזוק והעיבוי דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית משותף.
על פי חוק המקרקעין (חוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, אם יש הסכמה של 66% מבעלי הדירות והרכוש המשותף בבניין, אפשר לפנות למפקח על המקרקעין כדי שיאשר את העבודות.
תמ”א 38/2
כדי להתחיל במימוש עסקת הריסה ובנייה מחדש, דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית משותף.
נדרשת הסכמה של 67% מבעלי הדירות והרכוש המשותף בבניין, אפשר לפנות למפקח על המקרקעין כדי שיאשר את העבודות.
שלב 2- התארגנות דיירים ובחירת נציגות
מהי נציגות דיירים
נציגות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, הינה גוף אשר נבחר ע”י לפחות %51 מבעלי הדירות בבניין והוסמך לייצג את האינטרסים של הדיירים מול היזם, הרשויות והגורמים המקצועיים ולפעול לקידום הפרויקט. הנציגות נבחרת באסיפה רשמית של בעלי הדירות, בהתאם להוראות תקנון הבית המשותף והוראות הדין הרלבנטיות.
מבנה הנציגות
- מומלץ כי נציגות תיבחר לכל בניין משותף או כניסה בבניין.
- מומלץ כי הנציגות תכלול מספר אי זוגי של נציגים, כדי לוודא יכולת החלטה.
- במתחם גדול יחברו נציגויות הבניינים המשותפים הנכללים בפרויקט לכדי נציגות אחת, והיא שתייצג את כלל המתחם.
- אפשר לחלק את התפקידים בין חברתי הנציגות, למשל יו”ר הנציגות יהיה אחראי לקבוע פגישות ולוחות זמנים רכז הקשר עם הדיירים יהיה אחראי לעדכון המידע ולהנגשתו באופן שוטף, חבר אחר יהיה אחראי להתקשרויות וחוזים ויפעל ישירות עם בעלי המקצוע.
- הנציגות תכלול, ככל האפשר, את מגוון הצרכים, הגילאים והשפות בבניין, את מגוון הדעות באשר להתחדשות עירונית וכן גם דיירים המתגוררים בבניין כדי לבטא את מרב השיקולים והצרכים שיש להתחשב בהם, ולא לדחוק התנגדויות עתידיות לשלבים מתקדמים יותר.
- למרות תפקידיה הרבים של הנציגות, חשוב לשמור עליה צרה כדי שתהיה יעילה. הנציגות מונה בדרך כלל בין %5 ל-%10 מבעלי הדירות בבניין.
עיקרי התחייבות הנציגות
- לפעול בשקיפות וללא משוא פנים לייצוג מרב האינטרסים והדעות בבניין.
- להימנע מיצירת כל קשר שהוא עם יזם שלא במסגרת הנציגות.
- להצהיר על כל ניגוד עניינים בפני הדיירים.
תפקידי הנציגות
- לאסוף מידע, ללמוד ולהתייעץ עם מומחים נוספים.
- לקיים הליך מוסדר ומעמיק של בחירת אנשי מקצוע מלווים: עו”ד דיירים ואנשי מקצוע נוספים.
- לערוך מכרז לבחירת יזם או כל הליך בחירה מוסדר אחר.
- ללוות את תהליך המשא ומתן וההתקשרות החוזית לצד העורך דין שייבחר.
- לעדכן באופן שוטף את בעלי הדירות על ההתקדמות ולערוך כנסים רחבים בנקודות משמעותיות במהלך הפרויקט.
- לאסוף מידע על צרכים מיוחדים ושוטפים, על בעיות ושאלות מכל בעלי הדירות ולהבטיח מענה הולם במשך כל תקופת הבנייה ולא רק בעת ההתקשרות החוזית.
- לדאוג לתיעוד מסודר של ישיבות ומפגשים.
- לייצג בנאמנות את האינטרסים של כלל הדיירים בפרויקט.
- לנהל את הקשר מול המנהלת להתחדשות עירונית.
מה הנציגות לא יכולה לעשות?
- הנציגות לא יכולה לחתום על חוזים והסכמים בשם בעלי הדירות.
- הנציגות אינה מחליפה עו”ד מטעם הדיירים ואת יתר בעלי המקצוע.
תהליך בחירת נציגות
רצוי כי בחירת נציגות הדיירים ומינויה ייעשו בשלב מוקדם ככל האפשר, ובכל מקרה טרם שלבי התכנון הסופי והחתימות על הסכמים עם עורך הדין ועם היזם.
1 .איתור צוות מוביל
אנו ממליצים תחילה לאתר בעלי עניין נוספים בבניין, כלומר בעלי דירות עם מוטיבציה גבוהה לקדם את תהליך ההתחדשות – דיירים שיש להם זמן, אנרגיה וכישורים להוביל את התהליך יחד אתכם.
2 .בניית תכנית עבודה
מומלץ לבנות תכנית עבודה עם המנהלת להתחדשות עירונית.
3 .מיפוי בעלי הדירות בבניין ויצירת קשר
השלב הראשון והפשוט ביותר הוא לפנות לוועד הבית (אם קיים בבניין שלכם*. אם אין ועד בית, אפשר לפנות אל מי שמשלם למנקה או לחברת החשמל או לדייר ותיק, שמכיר את מרבית בעלי הדירות. בדרך כלל, משיחה זו תוכלו לקבל הרבה מידע. ניתן לנסות ולהשיג את בעלי הדירות דרך השוכרים. בכל מקרה, מומלץ להוציא נסח טאבו של הבניין ולהשוות אותו עם המידע שיש ברשותכם.
פעמים רבות, ישנם מספר בעלי דירות שקשה יותר לאתרם – חלקם נמצאים בחו”ל ולחלקם פרטים לא מעודכנים. אל תתנו לעובדה זו לעכב אתכם. התחילו בשיחות עם יתר בעלי הדירות ונסו לאתר אותם במקביל. לאחר האיתור הראשוני צרו קשר, אספו את כל פרטי ההתקשרות (טלפון, מייל, כתובת). הציגו את היוזמה הראשונית ונסו להבין מה עמדתם.
4 .כינוס אסיפת דיירים
יש להודיע על קיום האסיפה בהודעה אשר תכלול תאריך, שעה, מקום ואת סדר היום לאסיפה. יש לתלות הודעות על קיום האסיפה במקום בולט, למשל על לוח המודעות בכניסה (מומלץ לצלם כתיעוד) בתאי הדואר הפרטיים ובטלפון לבעלי נכסים שאינם מתגוררים בבניין. יש להפיץ את ההודעה לכל הפחות שבוע לפני האסיפה.
חשוב להבהיר לבעלי הדירות, שנוכחותם חיונית, שהרי הנציגות שתיבחר תייצג גם אותם. באסיפה יוסברו בהרחבה תפקידי הנציגות, בהגדרת סוגי ההחלטות המהותיות שבהן הנציגות מחויבת לכנס את כלל הדיירים ולשתפם טרם קבלת החלטה. “החלטות מהותיות” הן החלטות המשפיעות השפעה ישירה ומשמעותית על תוצרי התכנון, על התמורה הצפויה, על העלויות העתידיות לדיירים וכן כל החלטה בעלת השפעה ניכרת על אורח החיים ועל תנאי החיים של הדיירים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.
באסיפה זו יוחלט על אופן העברת המידע בין הנציגות לשאר הבניין ובפרט לדיירים בעלי צרכים ייחודיים ובעלי נכסים שאינם גרים בבניין. יש להקפיד לרשום פרוטוקול, המפרט את ההחלטות והנוכחים. בתחילת הישיבה מוצע לבחור את יו”ר הישיבה אשר ירשום את הדברים בפרוטוקול ויאשר אותו בחתימתו.
את הבחירות לנציגות יש לקיים באופן דמוקרטי. כל מי שמעוניין מבעלי הדירות להציג את מועמדותו לנציגות יכול לעשות כן, בתנאי שהוא מוכן לקחת על עצמו את האחריות הנגזרת מהתפקיד ולהקדיש את הזמן הנדרש לכך.
לאחר בחירת הנציגות יחתמו בעלי הנכסים על כתב הסכמת הנציגות והנציגים יחתמו על התחייבות חברי נציגות הבניין המשותף (נספח ב’). מומלץ כי כתב ההסכמה יבהיר כי הדיירים לא יוכלו לבוא בכל טענה או דרישה כלפי חברי הנציגות, בתנאי שחברי הנציגות פעלו בתום לב ובסבירות.
דיירי הדיור הציבורי הינם זכאים לבחור ולהיבחר אך כתב ההסכמה יכנס לתוקף רק לאחר החתמת %51 מבעלי הנכסים, ויהיה בתוקף עד לבחירות הבאות. דיירי הדיור הציבורי לא יהיו בעלי זכות הצבעה בהחלטות בנושאי קניין או החלטות בעלות השלכה כלשהי על הוצאה כספית מצד בעלי הנכסים. כמו כן, חשוב לשים לב כי מרבית הנציגים עם בעלי הנכסים גם בבניינים או בכניסות שיש בהם רוב של דיירי הדיור הציבורי. פרוטוקול מפגש בחירת הנציגות וכן כתב ההסמכה החתום יפורסמו לכלל הדיירים.
5 .השלמת הסכמות לנציגות
במידה והאספה לא כללה את רוב בעלי הדירות בבניין יש להשלים את הכמות הנדרשת ליצירת רוב לנציגות מוסמכת. את ההשלמה ניתן לבצע בקיום אסיפה נוספת או בשיחה פרטנית והחתמה על מסמך ההסמכה המקורי לנציגות או לצרף כנספח את כתב המינוי וההסכמה לדיירים שלא נכחו באספה.
עקרונות פעולה והמלצות לנציגות הנבחרת
- עוצמתה של התארגנות: כאשר אתם פועלים יחד אתם חזקים יותר וגדל הסיכוי למימוש תכנית המיטיבה עמכם.
- חשיבות ההתקשרות עם אנשי מקצוע: בחרו היטב אנשי מקצוע מיומנים ואיכותיים, שילוו אתכם בשלבים השונים.
- סבלנות: התחדשות עירונית היא “ריצה למרחקים ארוכים.” חשוב לשמור על הסבלנות ולהיות מעורבים ככל האפשר בשלבים השונים בדרך.
- מידע: ככל שיהיה בידיכם יותר מידע רלוונטי, תוכלו לעמוד על זכויותיכם בתהליך ולהשפיע במסגרת האפשרויות הקיימות.
- הנציגות יכולה להשתנות במהלך השנים – אנשים פורשים ואחרים נבחרים במקומם.
- הגעה להסכמות: תמיד רצוי לנסות למצוא את הדרך להגיע להסכמה. התנגדויות עשויות לשמש כלי להרחבת נקודת המבט, אך הקשבה וניסיון מסייעים למצוא פתרונות מוסכמים והן מיטיבות את התהליך ומפשטות אותו. שימרו על תקשורת מכבדת ופתוחה, שבמסגרתה יישמעו כל הצרכים וייעשה המרב למציאת עמק השווה בין בעלי העניין השונים.
- קבלת החלטות: החלטות מתקבלות בישיבות מסודרות. יש לתעד בסיכומי דיון את ההחלטות ולהפיץ את המסמך לכל הדיירים.
- פעילות הנציגים חייבת להתבסס על התחייבות לשקיפות מלאה, לאמינות וליושר. כדי לשמר אמון ושקיפות לאורך זמן, מומלץ לבנות הסכמות ברורות בין הוועד הנבחר לבין דיירי הדירות כבר בתחילת הדרך לגבי העברת המידע הנדרש.\
- אין לקיים פגישות עצמאיות או פרטיות עם מי מהגורמים ללא ידיעת כלל חברי הנציגות.
שלב 3 – בחירת עו”ד
הנחיות למינוי עו”ד
1 .מדוע לבחור עו”ד?
תהליך בחירת עו”ד דיירים הוא תהליך חשוב וקריטי לקידום והצלחת הפרויקט.
תפקיד עוה”ד בעסקה הוא ייצוג משפטי על בעלי הדירות כקבוצה בקשר לפרויקט. מומלץ כי בכל פרויקט של התחדשות עירונית יהיה עורך דין אחד מייצג עבור כל בעלי הדירות. עליו להיות מוסכם על כל בעלי הדירות, שייפו את כוחו )באמצעות ייפוי כח מתאים( לפעול מטעמם ולייצגם בפרויקט. יש אפשרות לקדם פרויקט עם יותר מעו”ד אחד.
המלצות כלליות בטרם התקשרות עם עורך דין
הגדירו מראש את הקריטריונים החשובים לכם בעו”ד- הצעת מחיר, ניסיון, משרד מוכר וכד’.
בחנו כמה חלופות: מומלץ לערוך “מעין מכרז” ולבחון מספר מועמדים לתפקיד.
בדקו שעורך הדין הוא בעל ניסיון מוכח בתחום ורצוי שייצג בעבר גם דיירים.
במקרה שמדובר במשרד עורכי דין, בדקו מי עוה”ד שאמור לטפל בפרויקט מטעם המשרד ודרשו שמי שהוצג לכם הוא מי שייצג את הדיירים בפרויקט, כמפורט בהמשך.
דרשו לקבל פרטים של דיירים עמם עבד בעבר על מנת לשמוע המלצות ממקור ראשון.
וודאו כי עו”ד הוא עצמאי ואינו מקושר לאנשי מקצוע אחרים.
עורך הדין הוא שלכם ומטעמכם ועליכם לבחור אותו. בנוסף לכך, בהסדר הייצוג שייערך מול עורך הדין יש לקבוע, כי הוא מייצג את הדיירים בלבד וזאת אף אם סוכם שהיזם יעמיד לדיירים את הכספים לצורך מימון את שכר טרחת עורך הדין. [לפי כללי האתיקה עוה”ד חייב להתקשר עם הדיירים בלבד. היזם יכול לממן את שכר הטרחה עבור הדיירים].
אנו מנחים כי היזם אינו ימנה לכם עו”ד אשר ייצג אתכם – אתם ורק אתם צריכים לבחור עו”ד.
2 .תפקידי העורך דין מטעם הדיירים
תפקיד עו”ד בעסקאות התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה לייצג את האינטרסים של הדיירים בהסכמים מול היזם, למקסם עבורם את התמורה, להגן על הדיירים מפני מצבי סיכון וכן לעקוב אחר מימוש ההסכם בפועל.
תפקידיו העיקריים של עו”ד הדיירים:
- להסביר לכם את המשמעות המשפטית של המסמכים שעליהם אתם מתבקשים לחתום בזמן התהליך.
- לסייע בגיבוש עמדות הדיירים במשא ומתן מול היזם.
- להשתתף בישיבות הדיירים ולהציג במסגרתן את הנושאים המשפטיים שעומדים לדיון.
- לייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם/הקבלן המבצע את הפרויקט ולוודא כי ההסדרים הקבועים בהסכם מול היזם מבטיחים, במידת האפשר, את האינטרסים של הדיירים, בכלל זה בכל הקשור לדרישה להעמדת ביטחונות וערבויות על ידי היזם.
- להחזיק ייפויי כח מטעם היזם אשר מאפשר למחוק הערות אזהרה ומשכנתאות שיירשמו לטובת היזם על זכויות הדיירים, וזאת במקרים בהם לפי ההסכם זכאים הדיירים למחוק את אותן הערות או משכנתאות, וכן להחזיק ערבויות ובטוחות המיועדים להגן על הדיירים, הכל כפי שיסוכם בהסכם בין הדיירים ליזם.
3 .מתי יש להעסיק את עורך הדין?
את עו”ד יש להעסיק בשלב מוקדם ככול הניתן, לאחר בדיקות ההתכנות וגיבוש הנציגות וחובה לפני כול התקשרות בהסכמים סופיים. אנחנו ממליצים לא לחתום על חוזים או מסמכי הסמכה מכל סוג או יפויי כוח כלשהם ללא ליווי של עורך דין מטעמכם. החלטתם להתקדם? יש הסכמה רחבה בקרב השכנים? בחרתם נציגות דיירים? – זה הזמן לחפש עו”ד שילווה אתכם. עו”ד הוא בעל המקצוע הראשון שתבחרו בטרם חתימה על מסמך כלשהו לגבי הפרויקט.
4 .הסדר ייצוג ומסמך ייפוי כוח
בשלב הראשון יש לערוך הסכם ייצוג ושכר טרחה, אשר מגדיר את תפקידי עורך הדין, את שלבי התהליך השונים ואת ההסדרים העקרוניים לגבי שכר הטרחה שלו. יש צורך להכין מסמך לפיו הדיירים מייפים את כוחו של עורך הדין לייצגם בתהליך, כך שהוא יוכל לפעול בשמם מול היזם.
5 .אופן התשלום וחובת הנאמנות
בדרך כלל מקובל ששכרו של עורך הדין של הדיירים מכוסה על ידי היזם. לפיכך, יש לקבוע מול עורך הדין מה הסדר שכר הטרחה ולוחות הזמנים לקבלת התשלום אותם יקבל מהיזם. יש לוודא שפרטי שכר הטרחה לעורך הדין יופיעו בצורה מסודרת בתוך חוזה הדיירים עם היזם. וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין הסדירה בהחלטה )את14/4 )את עניין תשלום שכרו שלך עוה”ד המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
מצ”ב לעיונכם החלטת ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, בעניין תשלום שכרו של עוה”ד המייצג בעלי דירות בתמ”א 38.
אלה עיקריה:
1 .אסור לעורך דין המייצג את הבעלים לייצג גם את היזם.
2 .עורך דין המייצג את הבעלים יתקשר בהסכם להסדרת שכרו אך ורק עם לקוחותיו – הבעלים, גם כאשר יש התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות של עורך הדין, ההתחייבות היא כלפי בעלי הדירות ולא כלפי עורך הדין שמייצג אותם.
3 .עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו.
שלב 4 – בחירת יזם
בחירות יזם וחתימה על הסכם
לאחר בחירת הנציגות ועו”ד מלווה הגיע השלב אשר יאפשר את הוצאתו לפעול של הפרויקט – שלב בחירת היזם. מומלץ לערוך מכרז ולבחור מתוך המועמדים את איש המקצוע המתאים והראוי ביותר לאחר השוואה מעמיקה בין ההצעות השונות וניהול משא ומתן.
דגשים בבחירת יזם
- בדיקת הניסיון המקצועי של המועמד בתחום ההתחדשות העירונית כולל קבלת המלצות, ביקור במתחמים שקידם בעבר והוכחות בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית.
- בדיקת האיתנות הכלכלית והפיננסית של המועמד על מנת להבטיח יציבות ואמינות.
- קיום פגישות משותפות של המועמד והנציגות הנבחרת כדי לבדוק את הכימיה ביניהם.
- בבחינת הניסיון, מומלץ להבדיל בין פרויקטים שסיימו ביצוע וניתן להתרשם מהם, לבין פרויקטים הנמצאים בהליך התקשרות.
- כדאי ליצור קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים ולקבל את חוות דעתם על ההתנהלות מול היזם/קבלן לאורך חיי הפרויקט.
- מומלץ לבקר פיזית באתרים שעברו התחדשות עירונית על ידי היזם/קבלן ולראות במו עינכם האם הפרויקט בוצע כהלכה.
על מה חשוב לנהל משא ומתן עם היזם/קבלן?
- סוגי הביטחונות שיינתנו ע”י היזם במהלך הפרויקט.
- מיקום הדירה החדשה בהשוואה לדירה הקיימת (בפרויקט תמ”א 38/2 הריסה ובניה או פרויקט פינוי בינוי).
- איכות הבנייה וחומרי הגמר בפרויקט.
- למשך זמן הבנייה אליו מתחייב היזם בביצוע הפרויקט ולוחות זמנים ברורים לקידום שלבי התכנון.
- גובה תשלום התחזוקה החודשי הצפוי.
שלב 5 – בחירת מפקח
במסגרת פרויקט התחדשות עירונית רשאים בעלי הנכסים, לפי שיקול דעתם הבלעדי, למנות מפקח מטעמם. העסקת מפקח מטעם בעלי הנכסים נועדה להבטיח את זכויותיהם המקסימאליות בדירתם החדשה. חשוב להדגיש כי מפקח מטעם בעלי נכסים נותן את שירותיו לבעלי הנכסים בלבד והוא אינו עובד עבור יזם/קבלן. שכרו של המפקח משולם לרוב על ידי הפרויקט ולא על ידי בעלי הנכסים.
תפקיד בחוץ:
תפקידו של המפקח יבוצע בשלושה שלבים:
- לפני קבלת היתר בניה – פיקוח על שלב תכנון הפרויקט. באחריות המפקח לבקר את תהליך התכנון בהתאם לתמורות המסוכמות עם בעלי הנכסים, לבצע בקרה להתאמת הבקשה לקבלת היתר בנייה ולדאוג לעמידה בלוחות הזמנים בהתאם להתחייבויות בהסכם.
- לאחר קבלת היתר בניה– פיקוח על ביצוע העבודות בפרויקט. על המפקח לוודא כי היזם/קבלן עומד בלוחות הזמנים של הפרויקט כפי שנקבע בהסכם, לבקר אחר אופן ביצוע עבודות הבנייה ולוודא תיקון ליקויים ו/או נזקים שהתגלו על ידו ואינם תואמים את תכנית הבניה. באחריות המפקח להעביר אחת לחודש דיווח שוטף לנציגות הבניין ו/או בעלי הנכסים בדבר שלבי התקדמות הבניה.
- לאחר סיום העבודות בבניין – ליווי בעלי הנכסים בעת מסירת הדירות.המפקח אחראי לוודא כי כל הליקויים ו/או הנזקים שהתגלו במהלך הבנייה תוקנו על ידי היזם/קבלן וכי הדירות מוכנות למסירה לשביעות רצון בעלי הנכסים.
בטרם התקשרות עם מפקח מטעם בעלי הנכסים, מומלץ לבקש ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית.
כיצד נכון לבחור מפקח מטעם בעלי הנכסים:
לוודא כי למפקח ניסיון קודם בפרויקטים הנמצאים בביצוע/הסתיימו וכי אין למפקח ניגוד עניינים בפרויקט אותו הוא מייצג את התושבים. קבלת המלצות ע”י יצירת קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים וקבלת חוות דעתם על אופי הטיפול והייצוג אל מול היזם/קבלן המבצע. קיום פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם המפקח על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות. יש לערוך מכרז למספר מועמדים ולבצע השוואה של מספר מפקחים בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכם.
לפניה מקוונת למחלקה בנושא תושבים לחץ כאן