התחדשנו! במינהלת להתחדשות עירונית זמינים עבורכם באמצעות מענה טלפוני במספר 08-6840135 בימים ראשון 13:00-15:00 וביום שני בין השעות 9:00-11:00.
איך לקדם פרויקט?
הצעד הראשון בקידום פרויקט להתחדשות עירונית הוא בדיקת היתכנות לפרויקט במנהלת להתחדשות עירונית– נוהל עבודה לקידום מתחמי פינוי בינוי במסלול יזמים מעלה.
צוות המנהלת יסייע לתושבים וליזמים המעוניינים לקדם פרויקט לקבל תמונת מצב עדכנית בנוגע למדיניות העירונית בשכונות הוותיקות. ניתן לפנות למנהלת במייל, בטלפון ודרך אתר האינטרנט.
המנהלת להתחדשות עירונית פועלת ליצירת ודאות תכנונית ופתרונות מעשיים וישימים לקידום ההתחדשות בעיר. יצירת ודאות תכנונית תתרום הן ליזמים והן לתושבים המעוניינים ליזום פרויקט. במטרה לייצר ודאות תכנונית מקדמות העירייה והמנהלת תוכניות אב להתחדשות עירונית עבור השכונות הוותיקות תוך גיבוש תפיסה כוללת ואינטגרטיבית של התחדשות השכונה.
פורום התחדשות עירונית:
לאחר בדיקת היתכנות ראשונית במנהלת, במידה שקיימת היתכנות לפרויקט ובהתאם להנחיות צוות המנהלת, השלב הבא בקידום הפרויקט הינו הגשת הצעה ראשונית לפורום התחדשות עירונית. הפורום מהווה מרכיב נוסף ביצירת הוודאות התכנונית ובתכלול היוזמות להתחדשות עירונית בעיר. הפורום מורכב מנציגי העירייה והמנהלת להתחדשות עירונית ומתכנס בתדירות קבועה. הפורום דן בהצעות שהוגשו ומנחה כיצד ניתן להתקדם הן בהיבטים התכנוניים והן בהיבטים החברתיים. כל בעל עניין רלוונטי – יזם או תושב יכול להגיש הצעה לפורום.
המנהלת להתחדשות עירונית עומדת לרשות התושבים והיזמים ומהווה כתובת לקבלת מידע על מדיניות ההתחדשות העירונית העדכנית לכל אזור ושכונה, מלווה פרויקטים בעלי היתכנות תכנונית, כלכלית וחברתית בערוצי התכנון, מרכזת את הפורום להתחדשות עירונית ומסייעת לקדם ולפתח כלים חדשניים להתחדשות עירונית.
אתם מוזמנים לפנות אלינו בכל סוגיה!
מה זה פינוי בינוי?
פרויקט פינוי–בינוי כולל הריסה של מקבץ של מבנים ישנים, אשר אינם עומדים בתקן של רעידות אדמה, ובמקומם הקמת מבנים חדשים. לצד זאת כולל הפרויקט שדרוג של המרחב הציבורי לצעד פתרונות תנועה, חנייה, שטחי ציבור ועוד. פרויקט פינוי-בינוי הינו פרויקט הכולל 24 יח”ד במצב הקיים ומעלה ונדרש לעמוד בקריטריונים של היתכנות כלכלית והתאמה למדיניות העירונית. במסגרת הפרויקט בעלי הדירות מקבלים דירות במבנים החדשים ושאר יחידות הדיור נמכרות לצורך מימון הפרויקט. לצורך זה מקודמת תוכנית מפורטת (תב”ע) ולאחר מכן מוקדם היתר בנייה ע”י יזם הפרויקט. הכנת התוכנית יכולה להתבצע על ידי הרשות המקומית (מסלול רשויות) או על ידי יזם פרטי (מסלול יזמים).
פינוי בינוי – השלבים
- בדיקה ראשונית עם המנהלת להתחדשות עירונית
- פניה לפורום התחדשות עירונית
- קבלת אור ירוק לפרויקט והתחלת הליך תיאום תכנון
- התארגנות בעלי הדירות
- בחירת עו”ד מייצג
- התקשרות עם יזם וחתימה על הסכם
- הגשת חלופה סופית ותסקיר חברתי
- דיון בוועדה המקומית והמלצה על התכנית
- הפקדה ואישור התכנית בוועדה המחוזית
- הגשת בקשה להיתר בניה
- פינוי ומעבר לדיור חלופי
- ביצוע – הריסה ובניה
- קבלת מפתחות ואכלוס
חשוב לציין – המנהלת להתחדשות עירונית קמה בכדי לסייע לכם בכל שלב בקידום הפרויקט.
תנאי סף לפינוי בינוי
מסלולים לקידום פינוי בינוי
- מסלול רשויות מקומיות – הרשות המקומית היא יוזמת ומובילת הפרויקט, לרוב במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית או רשות מקרקעי ישראל. מימוש הפרויקט והוצאת היתר בנייה מתבצע לאחר אישור התוכנית, ע”י יזם פרטי מטעם הדיירים.
- מסלול יזמים – הפרויקט מקודם ע”י יזם פרטי כבר משלב הכנת התוכנית (תב”ע), בתיאום עם העירייה והמנהלת, בנחייתן ובהתאם למדיניות העירונית.
כך או אחרת, בכל המסלולים העירייה ומוסדות התכנון הם גורם מאשר כתנאי לקידום התוכנית, ואילו היזמים והקבלנים הינם הגורמים המבצעים. המנהלת להתחדשות עירונית באר שבע היא זרוע ביצועית של עיריית באר שבע, ותפקידה לעודד וללוות תהליכי התחדשות עירונית תוך דגש על השתתפות ושותפות הציבור ובעלי הדירות במהלך כל שלבי הפרויקט.
תמ”א 38
תמ”א 38 מעודדת חיזוק מבנים אשר נבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה באמצעות תוספת זכויות על גג המבנה. התמ”א מעניקה לוועדות המקומיות סמכות ושיקול דעת לתוספת זכויות בנייה למבנים הטעונים חיזוק. התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים העומדים בתנאי הסף מפני רעידות אדמה, ומעודדת את הביצוע באמצעות מתן זכויות בנייה והטבות מס לשם מימון החיזוק.
תנאים לתמ”א 38
- עמידה בכדאיות כלכלית
- התאמה למדיניות תכנון עירונית
- הסכמות השכנים
- מועד הוצאת היתר: לבניין הוצא היתר בנייה לפני 1.1.1980
- המבנה אינו מיועד להריסה על פי תענית או צו ספי של בית משפט
- אישור מהנדס כי הבניין זקוק לחיזוק ולא נבנה לפי תקן ישראלי 413
- לא תתאפשר תוספת קומות ויחידות דיור במבנים בני 1–2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ”ר
- לא מומשו היתרי בנייה לבניין אחרי 10.5.2005
תהליך אישור תמ”א 38
הגשת בקשה לתמ”א 38 יכולה להיעשות על ידי יזם או על ידי נציגות תושבים שנבחרה על ידי רוב בעלי הדירות.
סעיף 23 לתמ”א 38
סעיף 23 לתמ”א 38 הארצית מאפשר לוועדות המקומיות ליזום תכניות המתאימות את הנחיות תמ”א 38 לאותו יישוב עירוני ולהתאים את זכויות הבנייה לתנאים המיוחדים של כל יישוב. באמצעות התוכנית אפשר להגביל או להגדיל את הזכויות הניתנות על ידי התמ”א באזורים מסוימים. בימים אלה המנהלת להתחדשות עירונית והעירייה מקדמות תכנית לפי סעיף 23 לכל העיר אשר תתאים את ההנחיות של תמ”א 38 לעיר באר-שבע תוך בחינת פתרונות כוללים. במטרה לשמר את תמ”א 38 בארגז הכלים להתחדשות עירונית בעיר לצד עידוד השימוש במנגנון זה.
יש שני מסלולים לקידום בקשות לתמ”א 38
מסלול מס’ 1: תמ”א 38/1
חיזוק הבניין הקיים ותוספת קומות על גביו.
מסלול מס’ 2: תמ”א 38/2
הריסה של הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו עם תוספת יח”ד.
הנחיות חברתיות ליזמים
יזמים המעוניינים לקדם תהליך פינוי–בינוי בבאר שבע נדרשים לבצע עבודת הכנה עם הקהילה והתושבים, כולל הגשת מסמכים חברתיים למנהלת והגשת תסקיר חברתי כחלק ממסמכי התוכנית, כתנאי לדיון בוועדה המקומית.
בשל חשיבותו של ההיבט החברתי, על היזם למנות לפרויקט יועץ חברתי בעל ניסיון בפרויקטים להתחדשות עירונית, בשלב מוקדם ככל האפשר כחלק אינטגרלי מצוות התכנון. עבודת היועץ החברתי תונחה, תלווה ותבוקר על ידי המנהלת להתחדשות עירונית.
התהליכים החברתיים הנדרשים ושיתוף התושבים בתהליך התכנון של מתחמי פינוי–בינוי, צפוי לייצר פרויקט נכון וטוב יותר עבור כל הצדדים ולהקל את הקידום הסטטוטורי. לקידום פרויקט התחדשות עירונית נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות, אולם בפועל לצורך מימוש המיזם נדרש שיתוף פעולה של כל הבעלים. גיבוש הסכמות בין בעלי הדירות בשלבים מוקדמים יכול לסייע במניעת התנגדויות וסירובים בשלבים מאוחרים יותר – אשר עשויים להאריך באופן ניכר את תהליך התכנון או היישום של הפרויקט. התנהלות מכבדת, שקופה, משתפת וישרה מול בעלי הנכסים מובילה ליחסי אמון בין כל הגורמים, ומכאן להצלחת המיזם.
אנא הקפידו על מספר עקרונות מנחים שיאפשרו עבודה מתואמת ותוצאה מוצלחת
תיאום עם המנהלת להתחדשות עירונית ומנהל ההנדסה – אנא הקפידו לא לפנות לבעלי הדירות לפני שבחנתם מול המנהלת להתחדשות עירונית שהמתחם מוגדר במדיניות העירונית ולאחר שהתקבל אישור עקרוני ראשוני במסגרת פורום התחדשות עירונית. השיתוף פעולה מול הגורמים העירוניים יסייע לכם למנוע הבטחות שווא וכן לבנות אמון ולרתום את בעלי הנכסים.
יושר והגינות – הקפידו לתת לדיירים מידע מדויק ומלא. כאשר בעלי הדירות מרגישים שהוסתר מהם מידע או שהוצג להם מצג שווא הם מאבדים אמון ביזם ובמיזם. הדיירים נוהגים להתייעץ עם המנהלת להתחדשות עיונית ולהשוות את המידע ביניהם, וחשים מרומים כאשר הם מגלים שנאמרים דברים לא מתואמים.
נציגות דיירים – הנציגות היא קבוצה של בעלי דירות במתחם, אשר נבחרת על ידי רוב בעלי הדירות באסיפה מסודרת ללא נוכחות המארגן/ היזם. תפקיד הנציגות הוא לפעול כדי לסייע לדיירים להתארגן ולקבל החלטות משותפות. נציגות טובה מקצרת תהליכים, מגבירה את האמון בין הדיירים לבין היזם ומסייעת גם בקידום הקשר מול העירייה. אנא עודדו את הדיירים לבחור נציגות טרם החתמה על הסכמים. ניתן לקבל את הסיוע של המנהלת להתחדשות עירונית בקידום נציגות, זאת לאחר שהמתחם אושר באופן עקרוני בפורום התחדשות עירונית. לקריאה נוספת אודות נציגות דיירים
עורך דין – התעקשו על כך שבעלי הדירות יבחרו בעצמם את העורך דין שלהם, לאחר הקמת הנציגות. דאגו שיהיה לדיירים עורך דין עוד טרם החתמה על הסכמים.
חוזים- אנא הימנעו מהחתמה על חוזים סופיים בשלב מוקדם של התהליך. ניתן בהחלטה להתחיל בהליך קידום תב”ע עם הסכמות עקרוניות של בעלי הדירות. תהליך כזה יאפשר לנסח חוזה מפורט ומדויק יותר, כאשר ההיבטים הכלכליים והתכנוניים יהיו וודאיים יותר ולא בהסתמך על הערכות והשערות. לאחר שיש חוזה מפורט, שינויים הנגרמים כתוצאה מהתב”ע עלולים להצטייר כצעד שובר אמון שיפגע ביחסים שלכם עם בעלי הדירות ובמוניטין שלכם לקראת המיזמים הבאים.
שיתוף התושבים בתכנון ובתהליך– אפשרו לתושבים ולנציגות להיות שותפים בתכנון הפרויקט ונסו להטמיע, בסיוע היועץ החברתי, כמה שניתן את התקוות והציפיות של בעלי הדירות וקהל יעד רלוונטי אחר בתכנון. במסגרת הפעולות החברתיות, היועץ החברתי מטעמכם יצטרך להגיש מתווה לשיתוף התושבים וקהל היעד הרלוונטי. התכנית תצטרך להגדיר את מי משתפים, באיזה שלבים לאורך התהליך, מה מטרות השיתוף והמידע המוצג בכל שלב ובאילו כלים. ביצוע הליך התכנון המשתף יבוצע בסיוע המנהלת להתחדשות עירונית. בנוסף חשוב לעדכן את הדיירים על כל שלב בפרויקט באמצעות הנציגות. הפיצו סיכומי דיונים ושמרו על קשר שוטף ושקוף עם התושבים לכל אורך התהליך. התהליך החברתי הנדרש במסלול יזמים: המסמכים החברתיים אשר על היזם להגיש למנהלת מפורטים בתרשים הבא, וכן מצוין באיזה שלב יש להגיש כל מסמך. כאמור העבודה החברתית מטעם היזם תעשה על ידי יועץ חברתי מוסמך.
הגשת בקשה לדיון בפורום התחדשות עירונית
כל המעוניין להגיש הצעה לפורום התחדשות עירונית נדרש להעביר מצגת עם הצעה תכנונית ראשונית כולל תחום המתחם המוצע (קו כחול), חלופות העמדה עקרונית של המבנים, נפחי בנייה מוצעים (בתלת מימד), פתרונות חניה + גישה לחניה, שימושים מוצעים, תקציר עבודה חברתית במתחם (אם נעשתה) ונתונים כמותיים כגון: מספר יח”ד במצב הקיים ובמצב המוצע, שטחי ציבור מוצעים וכו’.
כמו כן, יש למלא ולצרף את טופס הגשה לפורום יזמים