מידע מקדים
מהי תכנית בניין עיר (תב”ע)?
תכנית בניין עיר או בראשי התיבות תב”ע מהווה מסמך הנושא תוקף חוקי (סטטוטורי) והנערך ע”י גוף ממשלתי או עירוני לאזור מסויים עד לאישורו הרשמי. מטרת התב”ע, הינה הסדרת ייעודים ושימושים לאותו האזור, קביעת זכויות בניה, תנאים ותקנות. שיבותה של תכנית בניין עיר לכל יוזמה בתחום התכנון והבניה בישראל, מוצגת בסעיף 145 בחוק התכנון והבניה התשכ”ה – 1965, אשר קובע כי כמעט כל פעולה במקרקעין מותנת בקבלת היתר בניה מהוועדה המקומית, והוועדה לא תיתן את ההיתר אלא על פי הקביעות בתכנית (להלן: “תב”ע).
מהי תב”ע נקודתית?
במידה והתב”ע החלה על המקרקעין אינה משרתת את צרכי היזם/בעל הקרקע, קיימת האפשרות להגשת בקשה לשינוי תכנוני בתב”ע, המהווה תיקון נקודתי ביוזמת היזם (להלן: “תב”ע נקודתית“) בקשות לשינוי נקודתי בתב”ע- תב”ע נקודתית– לרוב מתחלקות לשלושה סוגים עיקריים:
- בקשה לשינוי ייעוד הקרקע הקובע בין היתר את השימושים המותרים בקרקע (למשל, ממסחרי למגורים)
- בקשה לתוספות בניה במסגרת הקלות והיתרים אשר לא מוגדרות בתב”ע (למשל, תוספת קומות, תוספת באחוזי בניה וכו’)
- בקשה לשינוי בקווי הבניין- המרחק והגבולות בין שולי השטח למבנה
כיצד ניתן לאתר תב”ע?
נתוני תב”ע נמצאים בידי גופים שונים, כגון עיריות ורשויות מקומיות, רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר- מנהל התכנון.
כיום ניתן לאתר את התב”עות גם באופן מקוון:
בעמוד “איתור תכניות (תב”ע)” של רשות מקרקעי ישראל
בעמוד “מנהל התכנון- תכנון זמין” של משרד האוצר
האם ניתן לשנות תב”ע?
בכל רשות מקומית יש תכנית מתאר עירונית, אשר מחייבת עמידה בתנאיה השונים, לפני התחלת כל בנייה שהיא בשטח מקרקעין או מגרש. תכניות מתאר (תבעות) קיימות גם ברמה המחוזית וברמה הארצית. תכניות בניין אלה מגדירות למעשה את ייעודי הקרקעות – קרקע המיועדת לתעשייה, קרקע המיועדת לחקלאות, קרקע המיועדת לבנייני מגורים, קרקע המיועדת לבניית מתחם וילות וכדומה. בנוסף, מגדירות התכניות את תנאי וגבולות הבנייה המותרים. כאמור, כל תכנית בנייה מחייבת התאמה בינה ובין תב”ע באותה הרשות
סוגי בקשות לשינוי תב”ע נקודתית
תב”ע ניתנת לשינוי במספר מקרים, אך לא תמיד. שינוי תב”ע צריך להיות מאושר על ידי הוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה, תלוי במהות השינוי. ללא אישור השינוי, לא יינתנו היתרי בנייה להתחלת הבנייה בשטח המבוקש. לכן, מומלץ ביותר לפני רכישת שטח כלשהו, לבדוק מהו ייעודו בתכנית בניין עיר ומהם תנאי הבנייה בו והאם הם תואמים את תכנון הבנייה. עוד לפני רכישת השטח לייעוד מסוים, מומלץ להיעזר ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מומחים בתחום, על מנת למנוע תקלות ועיכובים, אשר ימנעו הוצאת התוכנית אל הפועל. בנוסף, שינוי תב”ע הוא אפשרי, אך נחשב לפרוצדורה ביורוקרטית סבוכה, אשר מחייבת סיוע של אנשי מקצוע למה אנחנו צריכים שינוי תב”ע?
בדרך כלל, בקשות לשינוי תב”ע נחלקות לשלושה סוגים עיקריים
- קבלת הקלות והיתרים לתוספות בנייה אשר אינן מוגדרות תב”ע, כגון: הוספת קומה למבנה, הוספת מקומות חניה, מרפסות וכדומה.
- בקשה לשינוי תב”ע הקשורה לייעוד הקרקע. בקשות מסוג זה נחשבות למורכבות ביותר. מדובר במקרים בהם קיים חוסר התאמה בין ייעוד הקרקע אותו מגדירה תב”ע לבין הייעוד אותו מתכנן היזם לשטח. לדוגמה: מקרה בו שטח מקרקעין מסוים מיועד לפי תב”ע לבניית וילות ובנייני מגורים. כאשר יזם מתכנן לבנות על מגרש בשטח זה מרכז מסחרי, הדבר מצריך שינוי ייעוד הקרקע והפקדת תב”ע חדשה.
- מקרים בהם נדרש שינוי בקווי המבנה. תב”ע מגדירה את המרחק והגבולות בין שולי השטח למבנה. כל מעבר על גבולות אלה בתכנית היזם, מצריך שינוי תב”ע.
מה זה פרה-רולינג?
פרה רולינג (Pre Ruling), כפי שנקרא עד לתיקון החוק, או החלטת מיסוי מקדמית (כפי שהיא מכונה כיום) היא החלטה הניתנת על ידי המחלקה המקצועית ברשות המיסים בנושאי מס הכנסה, מס ערך מוסף ומיסוי מקרקעין. הליך זה בא להקל על נישומים בשאלות מיסוי מקצועיות המתעוררות אגב עסקאות מכל מן וסוג שהוא. פרה רולינג מאפשר לנישום להשיג וודאות באשר להשלכות המס בקשר עם העסקה הנדונה אשר עתידה להתבצע, על פי ובהתאם להוראות הקבועות בהחלטת המיסוי.
בנוסף פקודת מס הכנסה, חוק מיסוי מקרקעין וחוק עידוד השקעות הון מגדירים מספר סעיפים המחייבים הגשת בקשה להחלטה מקדמית באמצעות הסדר בחוק.
הגשת בקשת שינוי תב”ע
בכל מקרה בו קיים חוסר התאמה בין הגדרת השטח לפי תב”ע לבין תכנית היזם, יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה לשינוי תב”ע, לשם השגת תבע חדשה שתתאים לתכנית היזם. הבקשות עוברות בדיקה ראשונית על ידי הוועדה המקומית. במקרים מורכבים, כמו לדוגמה במקרים בהם יש צורך בשינוי ייעוד הקרקע, תעביר הוועדה המקומית את המלצותיה לוועדה המחוזית, אשר תבדוק את הבקשה לשינוי תב”ע ותחליט האם לאשרה או לדחותה.
פרה רולינג בתוכנית נקודתית
- במקרה של תב”ע נקודתית/קטנה, עורך הבקשה ייגש לבודקת התוכניות האחראי על אותו אזור, יתאר את השינויים הנדרשים ובמעמד זה תתבצע הגשת התוכנית לבדיקה לתנאי סף.
- פנייה למידע תכנוני לבדיקת יחידת השטח: זכויות על הקרקע, שינויים למימוש בהיתר.
- במידה וצריך להגדיל זכויות בנייה / כל שינוי אחר שחורג מהנחיית התב”ע המאושרת, יש צורך בשינוי תב”ע. לשם כך יש לפנות לגורם מקצועי מוסמך בעל ידע העוסק בתחום.
- על עורך התוכנית להכין תשריטים/הוראות תוכנית, נספח בינוי (במידת הצורך), מפת מדידה עדכנית ותצהירים – נסח טאבו + הוכחות לבעלות בקרקע.
- ייתכן כי עורך הבקשה יצטרך להכין תשריטים נוספים בכפוף לדרישות הגורמים המקצועיים בעירייה.
פרה רולינג בבנייה רוויה / תוכניות גדולות
- במקרה זה, יש לקחת עורך תוכנית לטובת ביצוע סקירה סטטוטורית של המגרש עצמו ושל הסביבה, את התכנון הראשוני/בדיקת התוכנית, יש להציג בפני מחלקת תכנון עיר במנהל הנדסה.
- לאחר שהתוכנית מגובשת ומקובלת ע”י הגורמים המקצועיים במחלקת תכנון, יש לקדם את הבקשה לפורום אדריכל העיר. בפורום אדריכל העיר, יוצג התכנון לרבות התייחסות אדריכלית, תכנונית, פתרון תנועתי, פיתוח ונוף וכו’. לתיאום פורום אדריכל העיר יש לפנות לגב’ רחלי שושן – מנהלת לשכת אדריכל העיר [email protected]
- אדריכל העיר ינחה את המתכננים והיזמים לשלב הבא.
- פנייה למידע תכנוני לבדיקת יחידת השטח: זכויות על הקרקע, שינויים למימוש בהיתר.
- במידה וצריך להגדיל זכויות בנייה / כל שינוי אחר שחורג מהנחיית התב”ע המאושרת, יש צורך בשינוי תב”ע. לשם כך יש לפנות לגורם מקצועי מוסמך בעל ידע העוסק בתחום.
- על עורך התוכנית להכין תשריטים/הוראות תוכנית, נספח בינוי (במידת הצורך), מפת מדידה עדכנית ותצהירים – נסח טאבו + הוכחות לבעלות בקרקע.
- ייתכן כי עורך הבקשה יצטרך להכין תשריטים נוספים בכפוף לדרישות הגורמים המקצועיים בעירייה.
- בטרם הגשת מסמכים יש לוודא כי קיימת מפת מדידה חתומה ע”י מנהל מחלקת מדידות.